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六部委重磅发声!租房将有大变化

4月28日

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住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,要求住房租赁企业单次收取的租金原则上不能超过3个月。

意见明确了7方面监管措施,其中提出,租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度,定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。

转租10套(间)的自然人应取得营业执照

在加强从业管理方面,明确从事住房租赁经营的企业和转租10套(间)的自然人,应当依法办理市场主体登记,取得营业执照,其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样,并在开展经营前向住房和城乡建设部门推送开业信息,并由住建主管部门向社会公示。

据介绍,目前住房租赁企业分为三类,从企业投入角度来说,重资产企业是指企业通过拿地新建方式建设租赁住房,中资产企业指有一定比例投入,通过商改租、工改租等方式整栋承租,进行装修改造后对外出租,承租期限约为10年-15年。轻资产企业是指收了个人房源进行装修转租,期限3年-5年。所以集中式长租公寓不在此次意见监管范围之内。

“一些企业自称资产管理企业或者科技企业,但从事的却是租房业务,所以此次规定明确,其名称和经营范围均应当包含‘住房租赁’相关字样。今后百姓签订合同时,也可以以此为依据。”

单次收取租金的周期原则上不超过3个月

规范住房租赁经营行为方面,意见提出,住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台,单次收取租金的周期原则上不超过3个月,支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

该负责人解释称,此前住房租赁企业存在“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为,比如企业收取承租人一年租金,付给房东一个月租金;企业从房东收房花了1000元,但收取租房人房租只收800元,以此扩张市场。这种经营模式不可持续,意味着租赁企业没有利润可言,赔本赚吆喝,但企业可以利用租金支付期限错配建立资金池。这样的企业经营风险极高,一旦资金链断裂,将严重影响住房租赁当事人权益。所以此次意见提出,支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

开展住房租赁资金监管

意见提出,开展住房租赁资金监管。住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁租金监管账户,向所在城市住房城乡建设部门备案,并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。

企业单次收取租金超过 3个月,或单次收取押金超过1个月的,应当纳入住房租赁资金监管账户,并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还租金。“这项规定鼓励押一付三,给企业留出适当空间。但如果企业还想长收,就要进行资金监管。也就是说,企业一次性收的时间越长,风险越大,资金越要被监管。”住建部相关负责人说。

意见提出,纳入监管账户的资金,在确保足额按期支付房屋权利人租金和退还承租人押金的前提下,可以支付装修改造相应房屋等必要费用。城市住房和城乡建设部门会同金融监管部门建立住房租赁资金监管制度,强化日常监督管理。

不得诱导承租人使用“租金贷”

意见提出,禁止套取使用住房租赁消费贷款。住房租赁企业不得变相开展金融业务,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

企业不得利用承租人信用套取“租金贷”,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款,加强授信审查和用途管理。

住房和城乡建设部门要与金融机构共享有“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单,金融机构要对企业进行风险评估,对列入上述名单的企业不得发放贷款。

大城市定期公布市场租金水平

意见明确,合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度,定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。加强住房租赁市场租金监测,密切关注区域租金异常上涨情况,对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。

住建部相关负责人称,不同房屋租金存在差异,此次定期公布的是大致相当的市场租金水平,目前,成都、深圳等城市也正在建立租金参考价,可以引导当事人签订合同时进行参考。针对租金异常上涨的问题,由于企业收的房源、对外出租等情况也要在平台进行备案,住建部门可以通过平台信息化进行穿透式监管。

社区网格员要排查高风险企业

此次意见还提出,妥善化解住房租赁矛盾纠纷。发挥相关部门、街道办事处、社区、行业协会作用,加强协同联动,综合运用多元调解机制,维护租赁当事人合法权益。

街道办事处、社区要发挥网格管理员作用,督促住房租赁合同备案,协助排查有高风险经营行为的住房租赁企业情况。

监管工作纳入政府绩效考核

意见明确,落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制,将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。

住房和城乡建设部门要加快完善住房租赁合同示范文本,建立健全住房租赁管理服务平台,通过平台进行穿透式监管。

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